# Взять и (не) платить ипотеку

Соколов А.И.

УДК 336

ББК 65.262

С594


Санкт-Петербург, Издательство "Лучшее Решение", 2019г.

Издатель: ООО "Лучшее Решение" (ОГРН: 1137847462367, ИНН: 7804521052)

www.полезныекниги.рф


Соколов А.И.

"Взять и (не) платить ипотеку"

ISBN 978-5-6040511-6-0

Версия для формата fb2 (удалены изображения и оптимизированы некоторые разделы) 37 стр.


В книге доступным языком рассказывается об азах ипотечного кредитования для

физических лиц. Описываются наиболее распространённые схемы и графики платежей.

Рассмотрены вопросы досрочного расторжения договоров, раздел ипотечной квартиры при

разводе и другие ситуации, которые часто возникают в жизни. Даны практические

рекомендации по общению с банками-кредиторами в конфликтных ситуациях.

Книга будет интересна широкому кругу читателей, которые планируют брать жильё в

ипотеку или уже имеют ипотечные кредиты.


Возрастная категория: 16+


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

Соколов А.И. "Взять и (не) платить ипотеку"

Содержание:

1. Основные понятия ипотечного кредитования … стр.3

2. Типовые варианты графиков платежей … стр.5

3. Валютная ипотека … стр.9

4. Рефинансирование ипотечных кредитов … стр.10

5. Досрочное закрытие ипотечного кредита … стр.11

6. Ипотека или аренда. Что выгоднее … стр.13

7. Налоговый вычет при покупке недвижимости в ипотеку … стр.14

8. Кредитные посредники … стр.17

8. Бюро кредитных историй … стр.18

9. Как искать кредит в банке в зависимости от кредитной истории … стр.20

10. Покупка в ипотеку долей в квартире … стр.23

11. Покупка в ипотеку загородного жилья … стр.24

12. Покупка залоговой недвижимости у банка … стр.25

13. Регистрация и снятие с регистрации в ипотечной квартире … стр.27

14. Раздел ипотечных обязательств при разводе … стр.28

15. Ответственность за невозврат кредита … стр.30

16. Способы взыскания задолженности по ипотечному кредиту … стр.31

17. Банкротство физических лиц … стр.33

18. Заключение … стр.35

19. Кредитный юмор … стр.36


- 2 -


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

1. Основные понятия ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование (в просторечии "ипотека") — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земельных участков, производственных и жилых зданий, помещений, квартир.

Самый распространённый вариант использования ипотеки в России - это покупка

физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь

покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. При

ипотеке недвижимости орган, регистрирующий сделки (Росреестр), делает

соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом.


В последние годы в России предложение ипотечного кредитования сопровождает все

процессы, связанные с недвижимостью. В ипотеку продаётся более половины новых

квартир от застройщиков и большая часть квартир, продаваемых на вторичном рынке.

По состоянию на 1 января 2019 населению выдано кредитов на сумму более 14,4

трлн. руб. Это огромная задолженность. В том числе задолженность по ипотечным

кредитам составляет более 6,4 трлн. руб. Это очень и очень много.

Такая закредитованность населения является системным риском как для банковской

системы, так и для экономики в целом.

Общий информационный фон в СМИ и реклама банковских продуктов создают

иллюзию дешевизны ипотечных займов: когда-то ипотека стоила 18% годовых, а сейчас ее

можно взять и за 10%. Только реклама забывает сказать, что даже при такой "низкой"

ставке вы за длительный срок действия ипотечного кредита покупаете минимум две

квартиры: одну себе и одну банку (в виде процентов по кредиту).

Основные термины, используемые в кредитовании: Кредит – передача во временное пользование оговорённого количества денег на условия

платности и возвратности.

Заём (займ – неправильно) – передача на условиях возвратности денег или других

ценностей во временное пользование. Обычно считается, что заём в отличие от кредита

является беспроцентным.

Заёмщик – сторона по кредитным отношениям, получающая кредит и принимающая на себя

обязательство возвратить в установленный срок тело кредита и уплатить процент за время

пользования кредитными средствами.

Кредитор – сторона в кредитных отношениях, предоставляющая средства (кредитные

ресурсы) на условиях возвратности, срочности и платности. Предоставление кредитных

ресурсов в денежной форме называется ссудой, которая погашается денежным платежом.

Кредитный договор – договор между кредитором и заёмщиком, в соответствии с которым

банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные

- 3 -


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а

заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Основной договор в кредитной сделке. Все остальные договоры заключаются во

исполнение или в поддержку кредитного договора.

Поручитель - сторона договора поручительства, которая заключением этого договора берёт

на себя обязательство отвечать перед кредитором должника за исполнение последним его

основного обязательства полностью или частично.

Залог – имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и

служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или

иных обязательств.

Срок кредитования – Срок полного погашения заёмщиком своих обязательств по

кредитному договору.

Процентная ставка (процент по кредиту) – сумма, указанная в процентном выражении к

сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в расчёте на

определённый период. Иными словами — это стоимость пользования деньгами. Обычно

выражается в виде количества процентов в год (процентов годовых).

Досрочное погашение кредита – это процесс преждевременного прекращения действия

кредитного договора с кредитной организацией путем оплаты всей суммы долга.

Просроченная задолженность – это обязательства, не погашенные в срок, зафиксированный договором или установленный действующим законодательством.


- 4 -


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

2. Типовые виды графиков платежей.

В ипотечном кредитовании, как и в других видах кредитования, обычно принято

обслуживать задолженность 1 раз в месяц. При этом уплачиваются проценты за месяц и

погашается часть основного долга по кредиту.

В основном используются 4 вида графиков платежей: 1. Убывающий (дифференцированный). Сумма основного долга погашается равномерно

каждый месяц, а сумма процентов уменьшается за счёт уменьшения остатка основного

долга. За счёт этого в начале платежи больше, в конце – меньше.

2. Равномерный (аннуитетный). Суммы всех выплат одинаковые в течение срока

кредитования.

3. Возрастающий. Суммы выплат в начале меньше, в конце – больше. Используется редко.

4. Индивидуальный. Суммы могут отличаться от месяца к месяцу как в большую, так и в

меньшую сторону. Используется редко.

Последние два вида графиков на практике применяются крайне редко. Нужно привести

очень весомые аргументы в переговорах с банком, чтобы банк согласовал такой график.

Самый простой для понимания график платежей – равномерный. Но он не самый

выгодный.

Самый выгодный для заёмщика график – убывающий. В этом случае минимальна

сумма выплаты процентов. Причём чем круче изменение суммы выплаты из месяца в месяц, тем выгоднее.

Если вы только планируете брать ипотечный кредит, то не поленитесь, найдите в

интернете кредитный калькулятор (их много), на котором сразу можно посчитать будущие

платежи. И сразу оцените свои возможности по платежам.

Любой банк ориентируется на строгие предписания, которые гласят: расходы по

кредитным обязательствам клиента не должны превышать 40-50% от размера его

ежемесячного заработка при условии, что оставшейся суммы должно хватать на жизнь, в

т.ч. на содержание детей и т.д. с учётом прожиточного минимума. Да и вы сами должны

реально оценить сможете ли вы много лет существовать, если ваши доходы сразу

уменьшатся на величину платежей по кредиту.

Причём, оценка платёжеспособности производится с учётом всех имеющихся у

заёмщика кредитов. И может оказаться, что телефон, купленный вчера в кредит, закроет

вам дорогу к приобретению квартиры.

Так что заранее оценивайте свои шансы на получение кредита. Отказ по причине

недостаточной платежеспособности банками даётся довольно часто. И такие отказы

фиксируются в бюро кредитных историй, что ухудшает эту историю. Как искать кредит

будет написано в следующих главах.


Сравним два варианта ипотеки с двумя видами графиков по кредиту на одних и тех

же начальных условиях, на круглую сумму в 1 млн. руб., один на 10 лет, второй – на 20 лет.

- 5 -


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

Количество строк в графиках сокращено до 1 года в начале и 1 года в конце для экономии

места в книге.


1. Кредит на 10 лет.

Сумма кредита, руб.

1 000 000,00

Ставка, % годовых

12,0

Срок кредита, месяцы

120 (10 лет)


Номер

Равномерный (аннуитетный) платеж

Убывающий (дифференцированный) платеж

платежа

Всего

В погашение В

Остаток

Всего

В погашение В

Остаток

долга

погашение

долга после

долга

погашение

долга после

процентов

платежа

процентов

платежа

Всего:

1 720 777,97

1 000 000,00

720 777,97

1 605 000,24

1 000 000,00

605 000,24

1

14 348,00

4 156,22

10 191,78

995 843,78

18 333,33

8 333,33

10 000,00

991 666,67

2

14 348,00

5 180,78

9 167,22

990 663,00

18 250,00

8 333,33

9 916,67

983 333,34

3

14 348,00

4 251,38

10 096,62

986 411,62

18 166,66

8 333,33

9 833,33

975 000,01

4

14 348,00

4 619,01

9 728,99

981 792,61

18 083,33

8 333,33

9 750,00

966 666,68

5

14 348,00

4 341,78

10 006,22

977 450,83

18 000,00

8 333,33

9 666,67

958 333,35

6

14 348,00

4 707,39

9 640,61

972 743,44

17 916,66

8 333,33

9 583,33

950 000,02

7

14 348,00

4 434,01

9 913,99

968 309,43

17 833,33

8 333,33

9 500,00

941 666,69

8

14 348,00

4 479,20

9 868,80

963 830,23

17 750,00

8 333,33

9 416,67

933 333,36

9

14 348,00

4 841,73

9 506,27

958 988,50

17 666,66

8 333,33

9 333,33

925 000,03

10

14 348,00

4 574,20

9 773,80

954 414,30

17 583,33

8 333,33

9 250,00

916 666,70

11

14 348,00

4 934,60

9 413,40

949 479,70

17 500,00

8 333,33

9 166,67

908 333,37

12

14 348,00

4 697,55

9 650,45

944 782,15

17 416,66

8 333,33

9 083,33

900 000,04

…


108

14 348,00

12 587,35

1 760,65

160 638,04

9 416,67

8 333,33

1 083,34

100 000,36

109

14 348,00

12 715,29

1 632,71

147 922,75

9 333,33

8 333,33

1 000,00

91 667,03

110

14 348,00

12 941,52

1 406,48

134 981,23

9 250,00

8 333,33

916,67

83 333,70

111

14 348,00

12 976,06

1 371,94

122 005,17

9 166,67

8 333,33

833,34

75 000,37

112

14 348,00

13 147,95

1 200,05

108 857,22

9 083,33

8 333,33

750,00

66 667,04

113

14 348,00

13 241,58

1 106,42

95 615,64

9 000,00

8 333,33

666,67

58 333,71

114

14 348,00

13 407,52

940,48

82 208,12

8 916,67

8 333,33

583,34

50 000,38

115

14 348,00

13 512,44

835,56

68 695,68

8 833,33

8 333,33

500,00

41 667,05

116

14 348,00

13 649,78

698,22

55 045,90

8 750,00

8 333,33

416,67

33 333,72

117

14 348,00

13 806,56

541,44

41 239,34

8 666,67

8 333,33

333,34

25 000,39

- 6 -


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

118

14 348,00

13 928,85

419,15

27 310,49

8 583,33

8 333,33

250,00

16 667,06

119

14 348,00

14 079,37

268,63

13 231,12

8 500,00

8 333,33

166,67

8 333,73

120

13 365,97

13 231,12

134,85

0,00

8 416,67

8 333,33

83,34

0,40


Как видно, график с убывающими платежами оказался на 115 тыс. руб. дешевле, а это

платежи за 8 месяцев или 11,5% от начальной суммы кредита.

Разница будет ещё более заметна при увеличении процентной ставки и при увеличении

срока кредитования.


2. Кредит на 20 лет.

Сумма кредита, руб.

1 000 000,00

Ставка, % годовых

12,0

Срок кредита, месяцы

240 (20 лет)


Номер

Равномерный (аннуитетный) платеж

Убывающий (дифференцированный) платеж

платежа Всего

В погашение В погашение Остаток

Всего

В

В погашение Остаток

долга

процентов

долга после

погашение

процентов

долга после

платежа

долга

платежа

Всего:

2 639 912,49

1 000 000,00 1 639 912,49

2 204 999,08 1 000 000,00 1 204 999,08

1

11 011,00

819,22

10 191,78

999 180,78

14 166,67

4 166,67

10 000,00

995 833,33

2

11 011,00

1 813,06

9 197,94

997 367,72

14 125,00

4 166,67

9 958,33

991 666,66

3

11 011,00

846,05

10 164,95

996 521,67

14 083,34

4 166,67

9 916,67

987 499,99

4

11 011,00

1 182,29

9 828,71

995 339,38

14 041,67

4 166,67

9 875,00

983 333,32

5

11 011,00

866,72

10 144,28

994 472,66

14 000,00

4 166,67

9 833,33

979 166,65

6

11 011,00

1 202,50

9 808,50

993 270,16

13 958,34

4 166,67

9 791,67

974 999,98

7

11 011,00

887,81

10 123,19

992 382,35

13 916,67

4 166,67

9 750,00

970 833,31

8

11 011,00

896,86

10 114,14

991 485,49

13 875,00

4 166,67

9 708,33

966 666,64

9

11 011,00

1 231,97

9 779,03

990 253,52

13 833,34

4 166,67

9 666,67

962 499,97

10

11 011,00

918,55

10 092,45

989 334,97

13 791,67

4 166,67

9 625,00

958 333,30

11

11 011,00

1 253,18

9 757,82

988 081,79

13 750,00

4 166,67

9 583,33

954 166,63

12

11 011,00

968,20

10 042,80

987 113,59

13 708,34

4 166,67

9 541,67

949 999,96

…


229

11 011,00

9 772,28

1 238,72

111 769,17

4 666,66

4 166,67

499,99

45 832,57

230

11 011,00

9 982,11

1 028,89

101 787,06

4 625,00

4 166,67

458,33

41 665,90

231

11 011,00

9 973,61

1 037,39

91 813,45

4 583,33

4 166,67

416,66

37 499,23

232

11 011,00

10 105,44

905,56

81 708,01

4 541,66

4 166,67

374,99

33 332,56

- 7 -


А.И. Соколов "Взять и (не) платить ипотеку"

233

11 011,00

10 178,25

832,75

71 529,76

4 500,00

4 166,67

333,33

29 165,89

234

11 011,00

10 305,50

705,50

61 224,26

4 458,33

4 166,67

291,66

24 999,22

235

11 011,00

10 387,02

623,98

50 837,24

4 416,66

4 166,67

249,99

20 832,55

236

11 011,00

10 492,88

518,12

40 344,36

4 375,00

4 166,67

208,33

16 665,88

237

11 011,00

10 613,08

397,92

29 731,28

4 333,33

4 166,67

166,66

12 499,21

238

11 011,00

10 707,99

303,01

19 023,29

4 291,66

4 166,67

124,99

8 332,54

239

11 011,00

10 823,37

187,63

8 199,92

4 250,00

4 166,67

83,33

4 165,87

240

8 283,49

8 199,92

83,57

0,00

4 207,53

4 165,87

41,66

0,00


Заметьте, что при сроке кредитования 20 лет разница между равномерным и убывающим

будет равна платежам за 3 года и 3 месяца (убывающий график дешевле). Согласитесь, что

это уже очень большая разница. Можно убрать 3 с лишним года кабалы только за счёт

выбора более рационального графика платежей.

При убывающем платеже считается, что надо "продержаться" первые 4-5 лет. Потом

становится легче, т.к. и платежи поменьше будут, да и зарплату скорее всего повысят, хотя

бы на величину инфляции.

А ещё заметно, что при кредите на 10 лет платежи, конечно, больше, чем платежи на срок в

20 лет, но вовсе не в 2 раза, как можно себе изначально представить. Если есть возможность

платить чуть больше, надо брать кредит на меньший срок. Разница по выплате процентов

будет весьма существенная.

И ещё заметьте, что при сроке кредитования в 20 лет общая сумма процентов при любом

виде графика платежей превосходит начальную сумму кредиту. Т.е. одну квартиру вы

покупаете для себя, а вторую – для банка.


- 8 -


Document Outline

1 Обложка

3 Текст книги_для fb2